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「大台中房市交易動態資訊平台」針對高鐵烏日特區近年來表現統整分析，提出3大說明：由於同質性產品眾多，致投資效益偏低，投資客不易出手或出手後轉手率較慢，而目前當地生活機能尚未健全，主要仍須仰賴高鐵站東側之烏日舊有商圈，故自住客也會再三考慮，去化速度緩慢。

1.新建案分佈位置與市場價格水準分析：

自從台中高鐵站啟用後，都市發展重心往西移動，再加上市府「副都心」之整體規劃，促使區段徵收區發展快速，建商積極推案，端看屋齡兩年內新成屋主要分佈位置，是以範圍東起筏子溪，西臨國道一號、台1乙省道，南至台中生活圈4號線-環河路四段為界；而區域內新推產品以集合住宅大樓為主流，格局以2房及3房為主，坪數多規劃在35坪～50坪，屋齡於5年內之大樓，每坪約16萬元～18萬元；而近一年內之預售新案、甫完工交屋之住宅單元，則多採取低單價、低總價等讓利策略搶市，瞄準首購消費族群，將其推案下修至25坪～50坪，每建坪單價則多落在20萬元～25萬元，而價格差異依樓層別、景觀視野、內部裝潢、屋況等條件影響略有不同。

2.主力推案區域戶數與人口數變化：



推案熱區主要集中在烏日區的三和里與榮泉里。三和里以2017年度表現最佳，戶數共增加225戶、年增率達12％，人口數共增加360人、年增率達7％；而榮泉里則以2014年度表現最佳，戶數共增加290戶、年增率達23％，人口數共增加520人，年增率達15％。以增加部分換算每戶平均家戶人口數(人口/戶數)，三和里為約1.6人、榮泉里為約1.8人。

 

3.新建餘屋(待售)住宅數量：

統計自2012年第四季至2018年第二季為止的新建餘屋住宅數量，烏日區榮泉里於2015年第四季開始出現餘屋爆量情形，並呈逐年成長趨勢，顯示該區域房屋存量問題嚴重。

 

由於同質性產品眾多，致投資效益偏低，投資客不易出手或出手後轉手率較慢，而目前當地生活機能尚未健全，主要仍須仰賴高鐵站東側之烏日舊有商圈，故自住客也會再三考慮，去化速度緩慢。

2020年度新北市三峽區地籍圖重測範圍已奉內政部核定在案，辦理的地段包括中埔段、大埔段大埔小段、十三添段十三添小段、十三添段打鐵坑小段等4地段部分地區以及十三添段犁舌尾小段、麻園段麻園小段、麻園段溪墘寮小段等3地段全區，範圍西至福德坑段界與麻園溪，北及麻園溪及土地公溪，東以正義段及十三添段十三添小段內產業道路為界，南止於大埔段柑子樹腳小段及白雞段白雞小段段界，土地合計約4,615筆，面積為327公頃。

樹林地政事務所表示，目前該重測範圍所使用的地籍圖係依日據時期所測繪之地籍原圖描繪裱裝而成的副圖，因年代久遠且使用頻繁，導致圖紙有伸縮及破損情形；又因地形變遷、界址異動，常有圖地不符之情形。而且隨著經濟發展，土地價值快速增值，日據時期的測量精度亦難以符合時代需求，有鑒於此，政府將透過地籍圖重測的方式，釐正地籍保障人民權益，這也是目前積極推動的工作。

 

該所並提醒土地所有權人，2020年度地籍圖重測前會先針對重測區內土地之所有權人辦理宣導說明會，讓當事人了解應注意及配合事項，以確保相關權益，歡迎民眾收到通知後踴躍參加。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

推動公共設施保留地專案通盤檢討，將未取得公共設施保留地還地於民，內政部自2013年訂定「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」協助地方政府推動公共設施用地專案通盤檢討，以解決公保地地主長期以來土地利用受限之問題。

內政部營建署表示，這次由中央發動全國性專案通盤檢討，依照檢討作業原則，全面檢討變更不必要之公共設施保留地，並透過政府公辦整體開發方式取得興闢仍有需要之公共設施用地，地主可以取回可建築使用土地，目前全國各縣市已陸續辦理都市計畫變更程序，截至2019年10月止，已送達內政部都委會審議案件包括林口、宜蘭、羅東及中壢都會生活圈等10處都市計畫公共設施用地專案通盤檢討案，後續將儘速辦理審議並奉核定後據以實施，期與地方共同攜手合作，以解決民怨，改善都市生活環境。

 

內政部營建署表示，為就各類公共設施用地檢討處理原則、跨區整體開發辦理原則及個別變更回饋原則等於審議階段皆充分考量民眾意見儘量保留原計畫公園綠地面積，在兼顧公保地地主權益與都市發展需求下，進而強化實質改善居住環境品質之目標，對於無需求公設用地辦理檢討解編，並依據各地發展狀況因地制宜研擬切合需求之處理方案，保障土地所有權人權益，減少民怨。以目前檢討中壢都會生活圈7個都計區為例，未取得之公設面積合計約430.87公頃，扣除系統性公設保留地(如道路用地)，整體解決比例約72％，節省公設徵收費用面積，並透過整體開發開闢有需求之公共設施用地，更有效率利用土地，提升環境品質。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

台中市政府積極推動軌道建設，市長盧秀燕多次籲請交通部儘速核定捷運綠線延伸彰化及大坑，並納入前瞻計畫補助，全案自年初爭取至今，中央2019年11月6日終於善意回應市府要求，允諾一個月內儘速審查通過，並優先納入第二期前瞻計畫補助。對此，市府感謝中央聽到中部人心聲，對於延伸段經費中央與地方分攤比例，將持續爭取回歸合理補助，減輕地方負擔。

6日立法院交通委員會召集委員童惠珍、立委沈智慧及交通部長林佳龍等人到台中考察交通建設，台中市副市長陳子敬代表市長盧秀燕出席，關心綠線捷運延伸大坑與彰化、台中捷運噪音防制、台74號道路北屯區延伸國1、台74線松竹交流道匝道封閉交通管理等四項建設規劃與進度。

 

市府表示，盧秀燕上任後積極爭取捷運綠線延伸案，多次出席行政院會，請求交通部儘速核定綠線延伸彰化及大坑段；3月11日市議會臨時會，也再次強調「好的建設一定要做」，展現強烈爭取綠線延伸段的決心。

 

此外，3月立法院財政委員會到台中考察時，盧秀燕也向中央爭取提高綠線延伸段經費補助比例，減少地方負擔。交通局已於9月30日將修正後的捷運綠線延伸線計畫提送交通部審查，盼中央傾聽中部民眾心聲，早日核定台中捷運綠線延伸段。

 

對此，立委沈智慧也十分關心，除要求中央盡速召開審查會議，儘速核定通過，針對綠線延伸段經費，也建議中央比照捷運綠線主線分攤比例，由中央分擔3分之2，並希望中央將此案列入前瞻計畫補助，讓延伸段順利早日動工。

 

交通部林部長指出，綠線延伸大坑與彰化段，交通部都很支持，市府2019年9月將修正後的可行性研究報告書提送交通部，交通部將在一個月內審查通過，由於此案已凝聚共識，將帶來地方很大的效益，按照期程，綜合規劃應可納入第一階段前瞻計畫。

 

至於後續興建，行政院正編列第二階段前瞻計畫經費，待立法院審查通過後，交通部將支持建設經費優先列入第二階段預算。

 

此外，有關沈委員關心綠線捷運噪音問題，台北捷運局已當場承諾將針對沿線全面設置隔音牆，市府將持續要求北捷局務必於通車前增設完成，避免影響住戶安寧。

 

對於盧秀燕多次向中央懇請，6日終於得到交通部正面回應，市府表示肯定與謝意，希望國一接台74工程如期2019年底動工，2023年完工；另外，台74松竹路匝道封閉，將持續透過「改道措施」及「分流措施」，減輕施工路段交通阻塞情形，並請高公局依交通維持計畫執行，讓交通不便降到最低。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

即便2018年百貨商場營業額超過3400億元，占綜合零售業比重達27％，不過，卻是罕見地連續兩年的成長率不到2％，顯示百貨商場可能已經進入低速成長的階段。近幾年誘因電商興起，導致消費風潮再度轉變，電商年營業額由2011年的1099億元，大幅成長至2018年的1894億元，年平均成長率達8％。相較傳統購物機能，目前餐飲、生活風格消費、體驗展示、Outlet Park等市場明顯成長，零售商業正進行第二次大規模轉變。

高力國際調研部董事梁儀盈指出若進一步回顧百貨商場興起的時間點約莫是落在1980年，當時成功讓民眾消費習慣從傳統街邊店轉變為「一站式」便可滿足購屋需求的百貨商場。攤開2000年至2018年百貨公司營業額及成長率，除2006年、2008年因為景氣不佳、金融海嘯等因素，罕見出現負成長，以及2003年SARS爆發僅不到2％成長率外，至2016年以前，成長率至少都有3％起跳，但2017、2018年卻連續兩年出現不到2％的成長率。

 

根據經濟部統計處調查資料，2018年台灣平均家戶所得103萬6304元、平均家戶消費支出81萬1359元，較2017年分別成長1.7％及衰退0.04％。高力國際認為，應該與近年經濟成長趨緩，影響家戶所得及消費意願，以及消費型態改變有關，尤其是電商崛起讓零售業再次進行大規模的消費習慣改變。

 

不過，即便百貨商場成長率進入低速階段，但2018年整體營業額逾3400億元，仍創統計以來新高，若進一步分析六都民眾消費力，以台北市最高，2018年每人每年平均消費支出34.26萬元，其次則是台中市，為27.92萬元，桃園市第三高，近27.69萬元。

 

高力國際董事總經理劉學龍指出，台中市由於產業蓬勃發展，不但失業率為六都最低，台中市民的平均所得也快速成長，台中市平均每人消費支出僅次於台北市，消費支出占可支配所得比例全台最高，高達81％。

 

台中民眾消費力道有多強，光是以台中目前僅有12家大型百貨商場，2018年便創造高達600億的營業額，其中七期新市政商圈的貢獻度便高達6成，其中新光三越台中店2018年創造的營業額高達185億元，大遠百台中店2018年創造營業額達136億元，均是該百貨品牌各分店中的營業額冠軍。

 

若進一步統計2018年全國各百貨商場的平均坪效表現，每坪可創造24萬元的營業額，再針對2018年台北市、台中市主要百貨坪效表現，其中以地處台北信義計畫區的統一時代百貨坪效最高，每坪可創造近70萬元，其次也是同處台北信義計畫區的台北101購物中心每坪近65萬元，第三高則是新光三越台中店，每坪近60萬元。

 

至於台中市其它百貨坪效表現，包括台中大遠百、廣三SOGO，以及中友百貨等，2018年每坪可創造的營業額均將近40萬元，遠高於全台百貨商場平均坪效，甚至與台北信義計畫區，絲毫也不遜色。

 

高力國際劉學龍指出，若觀察歷年台中整體營業額走勢，新商場開幕的效應是擴大整體市場規模、而非瓜分既有市場需求。而且台中產業發展帶動強勁消費力，隨著消費型態轉變，大型零售商場逐步取代傳統沿街店面，零售商場投資熱絡且營運表現亮眼。

 

包括新市政中心、草悟道等市中心商圈發展成熟、營業表現亮眼，隨著軌道建設及快速道路連結，便利的交通可及將引領台中零售商場朝向多點開花的發展趨勢，例如台中火車站周邊、烏日高鐵、捷運北屯站…等。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近期實價登錄揭露一筆信義區豪宅冠德花園城堡的交易，其位於信義區忠孝東路五段236巷，這條巷子豪宅林立，有著名的皇翔御琚、信義帝寶、以及國美信義花園，這次揭露的交易位於冠德花園城堡10樓，交易總價1億5,060萬元，拆算車位的平均單價為每坪119.0萬元，是該社區實價登錄以來第三高單價。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，豪宅市場解凍後，價格較新豪宅低的中古豪宅買氣浮現，尤其位於黃金地段的社區頗受買方青睞。

2019年豪宅市場回溫，不但新豪宅接續亮相，中古豪宅交易也見曙光，例如信義區的國家美術館及寶徠花園廣場、大安區的九野、大直的西華富邦、良茂京都等等，陸續揭露交易資料，顯見豪宅推陳出新，中古豪宅仍有其市場。郎美囡指出，豪宅市場雖仍受房市管制，惟隨著市場信心增強，交易解凍復甦，而中古豪宅的價格較新豪宅低，尤其指標地段的新豪宅開價多在每坪150~200萬，高樓層往往突破200萬，因此地段佳、維護得宜的中古豪宅只要價格符合買方期待，多能成就交易，另一方面，中古豪宅雖然屋齡較高，不過老豪宅的公設比較低，實際使用坪數大，這也是許多買方會考量中古豪宅的原因之一。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，豪宅市場買氣增溫，不僅新豪宅交易備受矚目，中古豪宅也不時出現交易，但每筆交易有賺有賠，故價格則視建案個別條件及入手時間點而有不同發展。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

國民黨總統參選人韓國瑜以7200萬買北市南港豪宅一事鬧得沸沸揚揚，更有網友指稱韓國瑜就是「轉紅單」套利炒房，但甚麼是紅單？業者指出，其實一般人認知的紅、白單指的是購屋訂金單，通常一周內就必須簽約付1成訂金，難以炒作，倘若可以炒作的「紅單」，那是暗盤交易，並不合法。

▲正確預售屋流程必須先繳付總價2~3％訂金，約10天簽正式約並補足10％訂金。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

代銷業者創意家指出，預售屋交易正確SOP如下，首先要交付總價2～3％訂金（俗稱小訂），同時銷售業者提供合約給客戶參閱，依照內政部規範，至少要有5天審閱期，確認沒問題後，約7~10天客戶就正式簽約，當下補足10％價差，購屋程序即完成。

外界所認知「可以炒作的紅單」，又與小訂的收據不同，某些業者會在小訂之後，提供紅單，以「口頭協議」承諾，在一定時間內協助轉單，讓投資客可以在短線交易中賺取差價。

由於這樣的做法會破壞市場機制，倘若被抓到，就是違反「公平交易法」，除了有可能被處上億罰金外，甚至會被判刑，所以多數有品牌的代銷或建商都不允許這樣的事情。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊則表示，「預售」行為本身就很奇怪，因為這是亞洲特有的現象，歐美先進國家幾乎都是成屋銷售，像日本雖然有預售屋，但實際上就是不二價，也不會炒作情事發生。

台灣最厲害的是把「預售」發揚光大，花招千奇百怪，有建商還推出零自備方案，說是自己先借你，甚至整個預售手法搬到對岸去，讓中國不得不祭出打房措施。

「紅單」有多難抓，又會對市場造成怎樣的破壞？實價登錄2.0版本未過，但即使過了也沒用，因為紅單根本不會登錄，登錄是在預售契約簽訂時，那又怎會知道紅單時期的價格，即使利用轉紅單買6000萬、賣7000萬，大賺1000萬，也都抓不慎抓。所以實價出現的，就已經變成操作紅單的銷售與投資客，先炒房一波後的價格了，房價也自然越來越高。

▲ 韓國瑜購買7200萬豪宅引發喧然大波。（組合圖／資料照）

天時地利不動產總經理張欣民則表示，關於韓國瑜購屋一事，倘若韓國瑜所言屬實，「合約轉售」就沒有違法疑慮，但若有賺錢仍需要報稅，賠售的話就是列舉扣除，直到三年期滿，沒扣完也沒辦法。張欣民說，外界盛傳韓國瑜「炒房不成變賠錢」，主因是2012年時市場熱絡，當時投資客非常多，從貴婦團到菜籃族，都會將錢投入房市，想要藉此賺錢，所以大家自然而然就聯想到炒房。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

國泰建設55週年唯一台北市新案就在北投，首度與華威聯合機構合作，推出基地近千坪的指標大案「國泰華威豐年」，華威與國建可分的比例為6：4。建設龍頭品牌力發威，自5月底推出，10月底，銷售成績已達8成，每坪成交約落在68~75萬元/坪，產品設計23、37、43坪3種坪數選擇，目前小坪數所剩無幾，樓高為24層，共210戶，預計2019年底開工，2023年9月起開始完工交屋。值得一提的是，該案突破以往北投房市多為區域客買單的限制，來自雙北及中南部跨區購屋置產的比重大增，客戶中不之榮總及馬偕的醫生，還有當地及石牌區的換屋客，另外，國泰粉絲客也占了不少。對於2020年的房地產市場景氣，負責「國泰華威豐年」銷售的傳真實業董事長王明成則說，「明日依舊很美好，我仍舊繼續奔跑！」因為利率還是很低、貿易戰持續打，你只要考慮基本面就可以。

環境宜居房價親民 愈來愈多人相中北投

 

傳真實業統計全台平均購屋總價，台北市12個行政區直接囊括前12名，買房到底該選北市哪一區？網路討論度始終居高不下。台北市「區區有捷運」，北投區內有9座捷運站，和中正大安並列第一；比房價親和力以及調查民眾最想購屋區域，北投也都排在前三名；綠地面積和自然資源，更是高居各區之冠。北投最大的居住優勢，在於擁有自然與醫療兩大傲人資源，傳真實業表示，「國泰華威豐年」坐落大業路第一排，距離北投站250公尺，兼具景觀視野與機能便利，產品規劃融合住家與休閒複合式氛圍，為都會忙碌族群創造出更多生活的可能性。

台北市最「綠」！ 北投人平均享43坪綠地

一面想搬離市區過得更健康悠閒，一面卻又怕搬遠了不夠方便，北投既能實現嚮往的生活又近在咫尺、捷運可及。負責代銷的傳真實業董事長王明成說，北投帶有一些休閒味道、慢活，這個案子有很多金句，例如餘生很貴，不要浪費！過你喜歡的生活，喜歡你過的生活！「國泰華威豐年」一案，有3成客戶是台中來的、新竹來的，因為看到我們廣告，說動他了。而世衛組織WHO建議城市居民應享有每人平均約2.7坪的綠地，徒步抵達綠地所需時間不應超過15分鐘，約在1公里距離之內。北投的「綠」，是貼近生活的。除了有關渡、忠義山、貴子坑、中正山和軍艦岩5條官方親山步道，還有關渡自然保留區和陽明山國家公園，隨時能投入大自然的懷抱。北投綠覆面積超過百分之七十，每個北投人平均享有43坪綠地，是大安區的32倍，比很多人住家面積還要大。

泡湯保健首選青磺 醫療資源全國首屈一指

 

北投不是只有溫泉，但台北市內、捷運能到的溫泉卻只有北投。北投溫泉最特別是青磺，因為它第一、含微量元素「鐳」，第二、全世界除了日本秋田就只北投有，第三、即使在北投也只剩三四家泡得到。青磺屬於強酸又高溫，從源頭地熱谷必須要用耐腐蝕管材專管輸送，絕大部份業者都怕維護麻煩不敢用。住「國泰華威豐年」想泡貨真價實的青磺，可就近散步到北投國小對面、24小時營業的青磺名湯。除了泡湯保健，北投強大的醫療資源，包含榮總、振興、和信等重量級院所，診療服務量和醫護人數都是北市第一多。未來境內重大開發計劃—北投士林科技園區也是以生物科技、智慧醫療作為發展主軸。國內總共19間醫學中心，光是在「國泰華威豐年」12分鐘車程內就有3間。

 

新婚宅學區宅孝親宅　滿足Ｎ種機能需求

 

很多家長都知道，私校拚醫科的NO.1就是薇閣中學。2019年薇閣照樣戰績輝煌，共考取10位台大醫科、50％台大或醫學系、80％國立頂大、95％國立大學。走路就可以一路唸名校，「國泰華威豐年」吸引不少醫師律師職業背景的菁英家長，這類客戶表明購屋是為了讓自家小孩成為薇閣寶寶、而且以後不用費時通學才搬來北投的。除了首購換屋一般自住需求，反應熱烈超乎預期的，還有來自新竹台中等其他廣泛區域、熱衷養生和親情互動的高資產族群，為放鬆身心或轉移陣地而購買據點性質的第二屋。此外，50歲以上為退休後人生提早計劃準備的，佔比也超過一成，包括天母士林鄰近的空巢換屋族，主要是希望能夠享受更開闊自在的慢生活，同時又不想和原本親友的社交網絡離太遠。

 

三樓整層作公設會館 全齡社區休閒樂子多

 

「國泰華威豐年」908坪基地近6成面積留設空地及綠化，戶外建構可透水的鋪面，與自然和諧共處的理念，如同建築大師安藤忠雄所說：「在房子面前種樹，等樹大到把房子遮住，就會是好建築。」三樓規劃整層的社區會館，結合閱讀區、多功能廚藝教室、日式KTV、親子遊戲室、健身房、運動吧，還有少見的品茗室，可邀三五好友泡茶談天，豐富機能宛如家的延伸，為生活增添更多樂趣。從會館大片落地玻璃望出去，視線正好落在外面樹冠的位置，即使置身室內也能享受無邊綠意。24樓屋頂綠化打造觀景台，視野極好全無遮蔽，近瞰關渡平原，遠眺綿延山景，觀音山、大屯山、七星山、紗帽山峰峰相連，美不勝收，其中以夕陽絕景尤甚。

 

理想購屋第一品牌　買國泰備感安心期待

提供貼近市場需求的中小宅，「國泰華威豐年」產品設計23、37、43坪三種坪數選擇，二房到三房彈性格局規劃。人口少的家庭可選擇打通房間，增加客廳的社交空間，創造親友聯誼的聚會所；或是將其中一房做為閒暇從事畫畫、攝影、手工藝的興趣室，打造以不設限為概念的舒心居所。從北投有國泰巷、有國泰新村的公車站牌，仲介店頭看板喜歡用「國泰格局」來標榜，不難看出國泰建設深耕區域無人能比的品牌能量。睽違四十多年國泰再推新案，「國泰華威豐年」以大約30％的低公設比創造出豐富多元的休閒公設，實屬難得，負責銷售的傳真實業協理許聖宏表示，目前高樓層去化表現突出，所剩戶數已不多，年底可望順銷進入開工準備。

位於台北市大安區四維路的豪宅「縱橫天廈」為設計吳季剛首度跨界設計的建築案，其4樓戶7日執行4拍，總底價為6,657萬元，債務人為崴秀國際有限公司，負責人為許光輝，也就是台灣工研醋的後代，該案吸引12組投資人出手，最後由謝姓自然人加價1,525萬元，以總價8,182萬元拍下，扣除2個平面車位，每坪約82萬元，相較於許光輝2015年入手價1.2億元，慘賠逾4000萬元，而許光輝所持有另戶豪宅「揚昇君臨」6樓戶也在9月以8折價格拍出，打破該案零賠售神話。

台灣老字號醋廠「工研醋」創辦人後代、「謹得養生酢」生技董事長許光輝近2年因為財務問題，名下2戶豪宅接連遭到法拍，7日執行四拍的為「縱橫天廈」4樓，含2個車位，總坪數為111.76坪，從去年一拍底價1.3億元，一路降至6,657萬元，吸引12組人馬搶標，最後以總價8,182萬元拍定，拆算車位後，每坪單價82萬元，相較於許光輝取得成本每坪126.68萬元、總價1.2億元而言，拍賣結果讓許光輝虧大了！

「縱橫天廈」為地上11層建築，屋齡約6年，總戶數僅19戶，規劃單層雙拼，近年成交稀少，最近一筆成交紀錄為去年5月6樓戶，每坪單價約113.37萬元，本次4樓戶拍定價格較行情便宜近3成，寬頻房訊發言人徐華辰指出，近期低於市場行情的法拍物件詢問度增溫，本次「縱橫天廈」四拍又吸引10組以上人馬出手，且多為自住需求，推測應與台商資金回流有關。

除了「縱橫天廈」以社區破盤價拍定，其實許光輝9月也有另一戶豪宅「揚昇君臨」6樓遭二拍，最後也以取得成本84折價格拍出，2案合計較成本慘賠4,900萬元，簡直欲哭無淚。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近日頻傳實價登錄做假消息！無殼蝸牛教授章定煊表示，自己有兩種方式暗黑招式分享，一個是親身慘痛經歷學到的「房貸方式」，另一種則稍微麻煩一點，要「跟房仲做朋友」，不過也能取得較精準的價位。

▲章定煊分享兩招暗黑技，教大家怎麼破解假房價。（圖／記者陳韋帆攝影）

第一招：向銀行詢問貸款金額　避免估價變成0元

第一招就是逆向操作，跳過議價、看屋等所有過程，直接請銀行估價，告訴銀行自己要買這間房，可以貸款多少。章定煊說，或許有人認為這招沒甚麼特別，但他自己就曾遇到一個狀況，他說「近日在雲林看屋想要作為退休宅使用，第一步就到銀行詢問貸款金額，卻被告知可貸款金額0元！」

▲章定煊說，紅框處竟不是道路，而是水溝。（圖／翻攝自google map）

銀行調閱了該房子的都市計劃圖，發現房屋周圍竟然沒有路！但他現場看時，明明就有一條可供汽車通行的道路，進一步調閱，才發現那條路是水溝，在法律定義上他就不是路，所以銀行不願承貸。

章定煊解釋，所以要買房子之前，即使不需要貸款，先向銀行直接詢問貸款，即使有可能會稍微低估，但至少可以得知約略行情，像他看得雲林小屋，因為不臨路，不僅不能貸款，日後也無法重建，只能用舊建照整修，未來想再轉手也困難重重。

▲章定煊說，貨比三家不吃虧，多詢價準不會錯。（圖／翻攝自google map）

第二招：買方變賣方　一次找數間房仲詢價

另外還有一種比較傳統的方式，就是直接問仲介「自己的房子能賣多少」，這聽起來好像大家都想得到，但是有幾個小技巧要注意。

首先，仲介的工作是搓合價格，買的人想要便宜，賣的人想要貴一點；所以多數仲介一開始對買家報價就會報高，對於賣家就會報低。舉例而言，你假裝是賣家時，就要知道，仲介跟你報1000萬，那該物件真正可以買到的價格，就有可能是1050萬，甚至是1100萬。

此外，最好多問幾家仲介，因為倘若詢價的仲介，認為該物件已經找過其他同業詢價或託售，就會故意報高，希望接受同業客戶，造成前面的假設失準，所以多問幾間交叉比對，這樣就會更精準。

▲1000萬房子倘若買貴200萬，不單是本金，加上利息就會多支付230萬元。（圖／翻攝自google map）

實價登錄仍據有參考價值？

章定煊說，其實買房子一輩子可能就買一間，當然實價登錄、兩招暗黑招式全都要做，不然隨便陷入一個價格陷阱，現金付清也就只會貴一次，但現代人買房多數需要房貸，加上利息就很驚人了。

他舉例，假設原本應該1000萬的房子，卻買貴了200萬，以房貸8成、本息平均攤還法20年、年利率1.8％推算，除了首期多付40萬元外，960萬元房貸的本金＋利息，20年下來也多支付了約190萬元，也就是要多支付出整整約230萬元，所以買房前最好是用各種方式多做功課，才不會讓自己一步錯，承擔20年。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】