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預算有限的首購族或是想買房出租的投資客，通常都會選擇「小宅」物件作為下手目標，加上一家三口的小家庭越來越多，想擺脫租房晉升成為有殼一族，這樣的剛性需求一出現，最快能入手的物件，就是相比之下低總價的小宅。

對此，景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書發文表示，這樣的「小宅化」趨勢在房產市場上越來越明顯，而且透過時間觀察發現，從原本雙北的推案已經慢慢延伸到六都各地。

學者章定煊表示房市小宅化的趨勢越來越明顯，而且從原來只是在雙北推案，到現在已經是六都皆能看到小宅物件身影。示意圖／pixabay

章定煊表示，現在六都都開始小宅化，讓六都的推案主力坪數節節下滑，小宅的推案區域也從原本靠市區的精華區域往市郊移動，這也是「高房價」帶來的必然後果，只有在市郊推小宅，才有辦法把總價往下拉，讓一些能力不太高的購屋族，也能有機會跨過購屋門檻。

他更透過觀察分析出以下四個觀點：

一、小宅夯銷售佳　業者客群恐改變

目前小宅化的態勢，是訴求在最入門的購屋者，也是剛性需求中最低的部分。因為過去對這部分的市場較少著墨（產值較低），讓小宅這個新開發的市場銷售狀況不錯。但是，也就是如果中高總價的市場已經無法再拓展。對長期經營的業者來說，開始擔心這部分的客層到底還有多少深度可以挖掘。 

二、投資客搶脫手　消費者有機會搶便宜！

過去投資客手上未處理物件與建商餘屋大多屬於中高總價物件，這一波的小宅熱對於這些存貨的幫助非常有限。這些存貨會以拖待變或是忍不住降價出清，成為市場的變數。 

三、坪數、價格已壓縮　業者如何變花樣？

如果土地價格上揚繼續推動房價，有些產品坪數已經壓縮到很小的情況下，業者還能進行如何的產品規劃，讓總價下降(套房、夾層、工業住宅）？

四、入住後生活品質不如預期　小宅恐有轉手潮？

某些小宅規劃不佳，但是購屋者缺乏類似實體物件的看屋經驗，很容易被樣品屋、甚至比例失真的家配圖所迷惑。交屋後會不會引發轉手潮，值得關切。 

最後章定煊表示，以上這四點都算比較中期的推論，如果以短線來說，目前小宅並沒有退燒的現象，應該還能支撐行情一段時間。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2019年第三季的國泰房地產指數在29日出爐，研究報告的協同主持人、景文科技大學副教授章定煊分析這次的資料，直言房市現在「呈現溫水煮青蛙的態勢」，等到大家感覺炒房風好像又再起的時候，價格已經拉了一段。

章定煊表示今年與去年相比，大概是價量俱漲的可能性比較高。和去年相較，高雄漲幅已經接近兩成，其次是台南的14.55%，桃園與台中也有將近一成的漲幅。相對比較弱的台北與台中也有4.16%與3.04%。唯一目前還呈現跌勢的新北，也只有小跌1.97%。這已經不是北冷南熱了，而是中南熱而北溫了。

章定煊分析這次國泰房地產指數，直言房市現在「呈現溫水煮青蛙的態勢」。好房網資料庫照片

雖然交易量穩定，不過章定煊認為目前來說銷售率都不是太好，而且是集中在某些產品與區域的強勢，比如說台中火力就是集中於北屯，所以還是在點火階段，沒辦法全面燎原。

對於這樣房市回溫的情況，章定煊提到其實他之前寫的一些文章就已經暗示，有些人搞不清楚地還以為他在幫業者說話，不過房市其實呈現溫水煮青蛙的態勢，等到大家感覺炒房風好像又再起的時候，價格已經拉了一段。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

儘管時力立委黃國昌等人組成居住正義改革聯盟，並在本週重回當年無殼蝸牛運動現場，舉辦夜宿東區活動，企圖在這次選舉期間帶起居住政策之討論；但住展房屋網企研室觀察認為，無論是高房價或居住政策相關議題，在這次選舉的討論熱度或聲量，確實遠不及過往幾次大選。



為什麼高房價現象依舊、居住依然大不易，卻不再成為這次選舉的重要攻防議題？五年前帶起相關話題的巢運發言人，OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱認為，原因可能要從政治及政策面兩方面切入。



首先政治結構上，和挑戰者，也就是在野黨的議題操作或政黨形象多少有關。上次總統大選，民進黨是挑戰者，高房價及相關議題算是符合其政黨利益，也就是希望透過相關議題之操作，拉攏年輕族群(選票)。



但這回換成KMT當挑戰者；過去該政黨一直就被認為和年輕人有距離，且總是向財團靠攏，而目前為止，該黨總統參選人韓國瑜，也的確完全沒有針對居住問題提出政策論述。這或許也符合大眾對他們的既定印象，但形成的結果便是，高房價現象仍在，但卻無法形成此次選舉政策論述的一部份。



再從政策面看，彭揚凱承認，民進黨執政近四年來，先不管只做半套或徒具形式，但從興辦社宅、包租代管到租金購屋補貼等，還算有點成績，也多少緩和部分年輕人對高房價的不滿。在這樣的情況下，要把高房價議題再帶到前幾次選舉的熱度，當然相對困難一些。



不過彭揚凱認為，或許更重要的結構性因素，是目前主流價值觀或社會議題主導權，還是掌握在1970前出生，也就是所謂『戰後嬰兒潮』這一代；他們的生命經驗是，房價漲幅、薪資成長和GDP沒有脫鉤，房價所得比還在合理範圍，尤其買房能致富，而且政治立場不分藍綠。因此即便這代人多數也只持有一間(自用)房，但面對相關改革，通常都會站在懷疑，甚至對立的一邊。



對此彭揚凱認為，恐怕只能仰賴時間慢慢扭轉；畢竟90後年輕人生命經驗及看法已完全不同，買房甚至已成為不可能任務。當現在初入社會或還在校園的年輕人，十年、二十年後成為社會中堅，或許現在看似不可能的房產制度改革，就會有動起來的契機。



雖說目前巢運已向各黨派下戰帖，將針對住宅政策進行公開對話，但居住等公共政策，在這次選舉的關注度確實偏低。彭揚凱則認為，不需強求在這一次或最近幾次選舉後，就要立竿見影；畢竟雖是老生常談，但也是無法否定的，也是巢運的一貫立場，那就是，改革都是階段性的、需要時間，不能寄望、也不大可能一步到位。

由於於台北市中心可出租的大面積辦公空間持續減少，且租金水準上揚，部分大型企業轉而考慮以買代租，使得過去一年來辦公室預售市場更加活絡。



根據CBRE世邦魏理仕發佈《2019年第三季辦公室市場概況》 指出，台北辦公室租賃市場接續前季的熱度，其中A辦市場租賃動能穩健加上無新供給釋出， A辦平均空置率下探至6.4%，創2002年以來的新低，預料未來數季內租賃活動將以續約為 大宗，頂級商辦聚落—信義基隆區—的租金成長效應也料將繼續外溢至其他商圈，帶動平均A辦租金穩定上揚。



受到聯強國際及其相關企業於季內買下南港區內一棟興建中辦公大樓所推升，2019年第三季交易金額總計為新台幣68.9 億元，較去年同期成長近一倍，並創下五年來同季交易量最高之紀錄；儘管季內單筆成交金額在 新台幣三億元以上的交易案件僅有二件，但部分有自用需求的企業持續積極尋找合適的投 資標的，顯示辦公室市場投資動能逐漸升溫。



此外，商辦季內合計投入新台幣9.9億元，如上市紡織大廠宜進實業積極進入廠辦市場進行不動產投資，購入位於台北內湖科技園區近一千坪的廠辦，以及新北市汐止區的遠雄U-TOWN內約1,500坪的空間，，預計未來都將對外出租，以增加獲利。



受惠於辦公室租金持續穩定成長，第三季優質商辦收益率小幅升至2.63%。世邦魏理仕台灣研究部主管 李嘉玶表示：「雖然台北辦公室市場投資人興趣濃厚，多數投資人仍抱持謹慎的態度進行 評估，不願追高價格，使得季內平均售價維持不變。考量辦公室租金將維持成長趨勢，平均售價則因投資人態度保守而無太大成長空間，預測未來數季內台北辦公室平均收益率增幅將縮小。

地政士、不動產估價師及不動產經紀人員是促進不動產交易資訊透明化的重要推手。台中市不動產交易市場蓬勃，市府2019年11月5日於市政會議中表揚優良不動產估價師、地政士、不動產經紀業及人員，由市長盧秀燕頒獎給今年獲獎從業菁英，除肯定其努力付出，也盼促進大台中不動產經濟發展，共同營造更安全租賃及交易環境。

這次受表揚的優良菁英包含不動產估價師曾郁凱；地政士林月春、陳朝琴、林子立；不動產經紀業為玖益不動產經紀有限公司(太平洋房屋七期惠文加盟店)、雅豐房屋仲介有限公司(台灣房屋大雅特許加盟店)，以及不動產經紀人員呂昆穆、張祥儀。

 

地政局長吳存金表示，台中市不動產經紀業家數1,221家、地政士開業人數為1,547人，數量均排名全國第1；登錄不動產估價師開業人數為80人，執業人數排名全國第2；不動產經紀人1,354人，人數排名全國第3。2019年優良不動產從業人員，由各相關公會推薦，提相關委員會審議後，選出獲獎名單。

 

吳局長強調，促進不動產交易資訊透明化，需借助地政士、不動產估價師及不動產經紀人員，代為處理土地登記、資產評估鑑價及買賣租賃仲介或代銷等相關事務，公開表揚不僅肯定相關從業菁英，更促進經濟良性發展，營造更安全的不動產租賃及交易環境。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北市長侯友宜上任來努力推動多元都更，2019年11月5日工務局、交通局及城鄉局陪同市長視察東來大廈拆除情況及參加新北市推動防災自治條例淡水區海鷗段的拆除典禮，希望透過淡水東來大廈都更案及新北防災自治條例的拆除案的拋磚引玉，提供危險建築多元都更管道，落實「安居樂業」的重要政策。侯友宜表示，新北市的危老都更案以多元管道進行中，目前共計申請115件，已核准89件，且陸續動工，市府會努力朝年底前完成100件的目標邁進，用最大的魄力與效率解決市民居住安全問題。

淡水東來大廈於2012年鑑定為高氯離子鋼筋混凝土建築物，後續因構造損壞加劇並發生多起外牆磁磚及混凝土塊剝落等公安事件，對於東來住戶及用路民眾實為安全上的一大隱憂，為維護公共安全，依2018年完成之建築物結構安全性能詳細評估結果「有立即性危險，建議拆除重建」，故於2019年7月8日執行東來大廈停止使用作業，9月起開始拆除，預計2020年初全數拆除完成，另建物停止使用後，住戶的居住問題也透過市府輔導安排住戶暫時搬至安全的房屋居住，並協助處理學童就學等相關問題。

 

淡水區幸福里李佳倩里長表示，淡水東來大廈不只是淡水區都市更新的指標案件，更帶動後續效應，同在學府路51巷旁社區也因此到市府淡水前進工作站表達都更意願，市府推動辦公室隨即展開輔導作業，感謝市長帶領市府團隊解決危險建物重建的決心。

 

侯友宜表示淡水東來大廈是新北市政府為主動出擊解決都市更新相關議題並商議解決對策重點案件，並在2019年3月19日在淡水區幸福里成立「前進工作站」東來據點，直接與住戶面對面溝通方式，消彌住戶重建過程產生疑慮，解決民眾重建時可能遭遇之問題，同時都更進度已在2019年8月30日通過都更大會，一直到今天進行主要結構的拆除作業，市府用不到1年時間，展現市府團隊面對協助危險建物重建的決心。

 

另外，侯友宜參加位於淡水東來大廈都更案正對面的淡水區海鷗段拆除典禮，該案件為適用新北防災自治條例的拆除案件，1條街2種都更方式，提供多元都更途徑，民眾關心新北防災自治條例將於2020年3月22日落日，但新北市境內尚有許多海砂屋，為順應民意並讓民眾有安全舒適的生活環境，在既有的基礎上，侯市長宣布讓新北防災獎勵1次到位的政策延續執行3年，故特別訂定「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」，全力加速危險房屋重建。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「大台中房市交易動態資訊平台」發布大台中房市分析月報，在建物買賣移轉登記數量部分，2019年10月的買賣登記棟數為4,563棟，月增44.9％，年增12.8％，而10月買賣移轉的前三大熱區依序為南屯區、西屯區、北屯區。建照、使照量部分，2019年9月建照月增9.8％，年增2.1倍；使照月減81.2％，年減76.5％。請領建照戶數以北屯區佔大宗，其次為豐原區安康段社宅案。統計至2019年1-9月為止，建照年增幅22.8％；使照量年增幅14.3％。

「大台中房市交易動態資訊平台」發布2019年11月份大台中房市分析月報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2019年10月、建/使照數量統計至2019年9月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2019年8月。在建物買賣移轉登記數量部分，2019年10月的買賣登記棟數為4,563棟，相較於上月增加44.9％，比2018年同月增加12.8％，而10月買賣移轉的前三大熱區依序為南屯區(873棟)、西屯區(663棟)及北屯區(614棟)。

 

建照、使照量部分，2019年9月建照為2,432(戶)，月增9.8％，年增2.1倍；使照為344(戶)，月減81.2％，年減76.5％。本月請領建照戶數以北屯區佔大宗，其次為豐原區安康段社宅案(516戶)；反觀使照量則大幅萎縮，觀察核發使照名單可見本月以單一戶數為主，無量體大的建案完工戶數挹注所致。統計至2019年9月為止，建照量合計為17,019(戶)，較2018年同期增加3,165(戶)，增幅22.8％；使照量為9,529(戶)，比2018年同期增加1,194戶，增幅14.3％。

 

依據2019年8月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為52.6％與20.6％，而成交金額比例分別為51.1％與24.6％。2019年8月建物交易總金額為約308億元，本月住宅大樓與透天厝新屋交易量大幅萎縮，而使總金額銳減約107億元。

 

屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區、大里區與南區。北屯區連續兩月遇總太美樂地大量交屋，佔該區近75％之交易量(245件)，成交價為12.8~17.1萬/坪，本月均標以下區位均反映該案行情，表現與上月相當，而前標~頂標則有下修情形，跌幅達2萬/坪以上；大里區主要有允將康活及君大院兩案交易流通，本區表現持平；南區近八成交易屬勝美樹廈個案，該案成交價為20~25萬/坪。

 

屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在清水區、梧棲區及太平區。清水區主力購買總價為900~1,160萬元間；梧棲區主力購買總價為870~1,168萬元間，本月仍有微笑大未來個案餘量交易，成交總價為836~1,030萬元間；太平區主力購買總價為1,060~1,588萬元間。

 

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示，隨著2020年台中捷運綠線即將通車，有三鐵共構交通路網優勢的烏日高鐵特區再度被看見，目前已有林新醫院烏日分院、大台中會議展覽中心以及國泰人壽「物流共和國台中園區」啟用，新光人壽台中「傑仕堡」投資案正如火如荼興建中，後續還有「ATT 4 FUN」連鎖購物中心進駐。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

捷運環狀線第一階段已完成初勘，預計將於今年年底通車，第二階段最快也將在年底動工，成為今年的房市熱門話題。（圖片來源／鄉林建設提供）

捷運環狀線第一階段大坪林站至新北產業園區站14站預計年底之前通車，交通建設利多也成為房市話題。根據房仲業者統計，環狀線各站周邊中古屋房價表現大多呈現「漲多跌少」，其中前5個站點上漲幅度最多又以頭前庄站為首，其次依序分別是板橋、秀朗橋、中原站以及景安站。

頭前庄站、板橋站周邊領漲

永慶房屋根據實價登錄資料統計，近三年1～9月捷運環狀線第一階段14個站點沿線房價變化，篩選條件以各捷運站周邊700公尺內，並排除屋齡2年內、一樓及親友間等特殊成交資料，其中發現，受到捷運利多影響，各站周邊中古屋大多「漲多跌少」，帶動房價回穩。

若以2019年與2018年相比，環狀線第一階段14站點當中，今年共有8個站點上揚、5站下滑、1站維持不變；其中又以頭前庄站從均價每坪29.2萬上漲至31.6萬，漲幅約8.22％最多，其次依序是板橋站上漲約4.27％、秀朗橋3.47％、中原站3.43％、景安站2.78％，這五站分別排入上漲幅度前五名。

屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴則表示，2014、2015年頭前庄站的頭前重劃區、以及板橋站周邊的新板特區房價被炒得過高，形成超漲態勢，但隨著市場反轉之後，這兩個區塊也回檔頗深；不過隨著環狀線通車題材，在房價整體落底之後，又能有一波反彈，「但是跟歷史高點比起來，還差很遠。」

陳傑鳴指出，「以頭前庄中古屋買3字頭的價格來講，相對台北市中古屋平均60幾萬，幾乎少了將近一半，確實是滿吸引人的。」

外來客看中交通題材及未來發展

受到環狀線即將開通激勵，位於新北市新莊頭前的房仲業者則是相當有感。永慶房屋新莊頭前直營店店長官大新表示，過去頭前庄房市高點大約有5字頭水準，直到去年的平均成交價則落到3、4字頭，已有明顯回檔。以成交量來看，今年幾乎多了去年同期的一半左右，顯示買氣似乎開始有復甦的跡象。

「新莊過去一直是屬於比較被遺忘的區域。」官大新從自己的成交經驗觀察，現階段到新莊買房的族群，大多以來自於台北市、萬華、板橋的外來客換屋族為主力。他分析，「因為在台北市（總價）2000萬只能買舊的，但是在新莊2000萬可以買到新屋，而且生活機能上，也有三條捷運線環繞著新莊，周邊的新北產業園區也有機場捷運優勢，所以台北市客戶大多認為CP值較高、也有發展潛力。」

整體來說，陳傑鳴也分析，目前捷運系統大約可分成高運量、中運量及低運量三種，而即將通車的環狀線屬於中運量系統的捷運，預估每小時單向載運旅客約2萬至3萬人次，且途中行經新店、中和、板橋及新莊4個主要人口密集行政區，更串聯大台北7條捷運路線，未來民眾可由大坪林站到景安、板橋、頭前庄、新北產業園區等4個主要轉乘站，對於捷運族、公車族來講，將可大幅縮減通車時間。

他預期，環狀線周邊房市，今年有機會迎來通車的慶祝行情，未來在環狀線串聯下，也將可帶動新店、中和、板橋到新莊周邊整體發展，「通常通車之前有一波上漲，買氣也會比較好，有交易量也會帶動房價往上走，這還滿這常見的。」

專家點名未來潛力站點：十四張站、中和站

另外，陳傑鳴也點名，環狀線中的十四張站、中和站未來還分別挾帶著「另類共構」優勢，包含位於新北市新店區境內的十四張站，未來將與目前正在興建的安坑輕軌交會，且目前新店央北重劃區境內推案頻頻，成為相當火熱的區塊；另外，中和站也有捷運萬大－中和－樹林線的交通建設正在進行中，也成為未來較有潛力的區域。

不過，陳傑鳴也表示，雖然目前捷運通車議題對於精華地段房市仍有提振信心作用、對於郊區且交通不便的地段也有助於帶動房價，但隨著雙北市捷運網路越來越密集，捷運通車對房價上漲的效果也會逐漸遞減。也就是說，稀有性已不如過去來得高。

房仲業者則坦言，雖然捷運通車挾有利多議題，但對於中古屋來說，房價絕非能突然暴漲，隨著重大建設不斷，屋主對於出售價態度也會紛紛轉硬，換句話說，若屋主不讓價，買方買不下手，恐拉長賣屋時間，成交量自然也難大幅度增長。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據台北地政局「房市指標溫度計」顯示，2019年Q2台北市的「交易價格面」呈現過熱的紅燈，北市房價更創下近20年來新高。而北部的房價高漲已不是一件新鮮事，雙北更位居台北房價所得比前兩名，如果想在台北買房，更得超過14年不吃不喝才做得到。

▼根據台北地政局「房市指標溫度計」顯示北市房價創下近20年來新高（圖／東森新聞資料畫面）

不過除了雙北外，桃園似乎也成了一大選擇，日前有網友針對桃園房價問題於PTT發問，並以「桃園還會再貴嗎」為題PO文，這名網友表示自己因為有需求，考慮換房子，總價預算落在 1200 萬以內，三房 + 車位，但由於生活圈及工作都在藝文那一帶，買新成屋都在重劃區，完全沒機能，有小孩又不能沒地方看病、買菜等，最後他問到，應該現在換或是該再等幾年，並表示自己目前是已經自住的情況，希望鄉民們能給他意見。

此問題一出也立刻引來不少熱心網友回覆，大多數人認為因近年雙北房價過高，人口外移至桃園數量變多，進而導致桃園房價逐漸高漲，並表示，「看人口結構就知道了」、「肯定會漲啊！人口數一直增加」、「會，桃園建設多加上台北外溢」，不過也有網友表示，「有需求就換…不需用投資心態買自住房」、「貴到離譜，沒必要硬買讓生活品質降低，租就好，人口開始變少了，懸崖只會越來越陡」、「要用投資心態買房的話，是不是根本不該買新的？」。

不過也有專業的網友針對此問題PO了一篇文回覆，他認為桃園上漲是必然的趨勢，差別僅在於大漲小漲而已，若未來捷運蓋好，桃園就是對接台北，靠近捷運的蛋黃床劃區一定會有顯著的漲幅，他也以小檜溪、中路等地作例子，並表示這些都還會再漲一大波，中南部被磁吸到雙北桃園的情形會更加嚴重。最後他也說到，兩大拘束桃園的就是市容問題和與台北相接不順，若這兩大約束器消失，桃園藝特以外的蛋黃重劃區交易均價或許會直奔三字頭。

▼有專業的網友針對桃園房價問題PO了一篇文回覆（圖／PTT）

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】